Sinds 2013 moeten vastgoedmakelaars geïnteresseerde kandidaat-kopers actief informeren over de overstromingsgevoeligheid. Dit zowel via de publiciteit als via specifieke clausules in (verkoop)overeenkomsten. Op de laatste ministerraad voor het zomerreces stelde de Vlaamse regering een aantal wijzigingen aan deze informatieplicht in het vooruitzicht.
Minister Demir verwees ernaar in haar reactie op de watersnood die grote delen van Limburg, Wallonië en de omliggende gebieden heeft getroffen. Wat een vrij onopvallend pakket was, komt daardoor meer in de politieke schijnwerpers. Belangrijk om te weten is dat we nog maar in de aanvangsfase van het regelgevende traject zitten. We hebben zodoende een ruwe schets van wat men wil wijzigen. We beschikken echter nog bijlange niet over definitieve teksten. Evenmin kunnen we al aangeven wanneer één en ander van kracht zou worden.
Het door bevoegd minister Zuhal Demir voorgestelde pakket bestaat uit drie grote blokken:
1/ Geen ‘mogelijk overstromingsgevoelig gebied’ meer
De termen ‘mogelijk overstromingsgevoelig gebied’ en ‘effectief overstromingsgevoelig gebied’ zullen verdwijnen. In de praktijk bleek dit onderscheid bij potentiële kopers enkel te zorgen voor verwarring en onzekerheid. De criteria voor de inkleuring als mogelijk vs. effectief bleken niet op een eenvoudige en bevattelijke wijze uit te leggen aan een leek. Soms werd het concept ‘1 overstroming om de 100 jaar’ gehanteerd. Daaruit kon een geïnteresseerde evenwel onmogelijk de vertaling maken naar het concrete overstromingsrisico.
In de toekomst zullen we het enkel nog hebben over ‘overstromingsgevoelig gebied. Een onroerend goed zal al dan niet in een overstromingsgevoelige zone gelegen zijn. De communicatie en de inschatting van het overstromingsrisico moeten daardoor aan helderheid winnen.
Daarmee stijgt natuurlijk ook het belang van een correcte gebiedsinkleuring. Hoe duidelijker het onderscheid, hoe belangrijker dat het juist wordt toegepast. Het effect op de verkoopwaarde van de woningen die zich in overstromingsgevoelig gebied bevinden, wordt immers ook groter.
Veel zal afhangen van de nieuwe kaarten, die door de Coördinatiecommissie Integraal Waterbeleid opgemaakt worden. In haar persbericht gaf minister Demir mee dat de kaarten en berekeningsmodellen verfijnd zijn, zodat o.m. een duidelijk onderscheid gemaakt kan worden of enkel het perceel overstroomt of ook het gebouw. Er zou ook rekening gehouden worden met de invloed van klimaatverandering. Tenslotte zou men ook een beter zicht krijgen op de oorzaak van het overstromingsrisico (zee, rivier, terugslag, …).
2/ Vermelding in beide scenario’s
Zowel bij de publiciteit als in de onderhandse verkoopovereenkomst zal je altijd iets moeten vermelden rond de overstromingsgevoeligheid. Wanneer het goed in overstromingsgevoelig gebied ligt, zal je dit moeten aangeven. Is dat niet het geval, dan zal je ook daar melding van moeten maken.
Vandaag moet je enkel iets opnemen wanneer het goed in mogelijk of effectief overstromingsgevoelig gebied ligt. Wanneer dat niet zo is, zijn er geen verplichte vermeldingen. Dat laatste verandert dus.
De reden is dat minister Demir en haar administratie vinden dat het vandaag bij het ontbreken van een vermelding onduidelijk is of het vastgoed daadwerkelijk niet in overstromingsgevoelig gebied ligt, dan wel of men de verplichte vermelding heeft vergeten, nalatig is geweest, …
Wat de concrete impact van deze wijziging is, moet nog afgewacht worden. Het Decreet Integraal Waterbeleid mandateert de Vlaamse regering immers om preciezere regels vast te leggen inzake vermeldingen in de publiciteit.
Vandaag zien de richtlijnen er als volgt uit:
Ze moeten echter geactualiseerd worden met het oog op het verdwijnen van het onderscheid tussen effectief en mogelijk overstromingsgevoelig, alsook de nieuwe verplichting tot vermelding van het niet gelegen zijn in overstromingsgevoelig gebied.
3/ Attestatiemogelijkheid bij gebouweigenschappen die beveiligen tegen overstroming
Eén van de meest voorkomende kritieken op de informatieplicht is dat deze geen rekening houdt met de concrete situatie ter plaatse. Wanneer de eigenaar werken heeft uitgevoerd om de woning en/of het perceel resistenter te maken tegen overstromingsrisico’s wordt dat niet in rekening gebracht.
Daar wil men met de aanpassingen aan het Decreet Integraal Waterbeleid een mouw aan passen. Meer bepaald zal de eigenaar/verkoper beroep kunnen doen op een erkende deskundige, die een attest kan uitreiken van resistentie tegen overstromingen. Deze deskundige zal dus naar het gebouw kunnen komen kijken en op dat niveau een oordeel vellen over de waterbestendigheid.
Zo’n uitgereikt attest kan dan meegegeven worden aan geïnteresseerde kandidaat-kopers en de aanduiding als overstromingsgevoelig gebied nuanceren. Doel is ook dat de attesten meegenomen worden bij de actualisatie van het kaartmateriaal. Met andere woorden: dat men op perceelsniveau een waterresistent gebouw anders kan inkleuren dan de naburige. De ligging hoeft daardoor niet langer in exclusiviteit op zone-niveau ingedeeld worden maar kan gedetailleerder gaan, indien de eigenaar daartoe initiatief neemt.
De Vlaamse regering dient de erkenningsregeling voor de deskundigen wel nog vast te leggen. Het zal dus nog even wachten zijn voor er voldoende deskundigen zijn om ze te kunnen inschakelen.
Verder proces
Het voorontwerp van decreet ligt nu voor bij een resem adviesraden en moet ook nog naar de Raad van State, alvorens het in het Vlaams Parlement behandeld kan worden. We volgen het traject uiteraard verder op en communiceren zodra er nieuws te rapen valt.
Bron
CIB