6 september 1993… was een dag die in het geheugen van de vastgoedsector gebeiteld moet staan. Binnenkort is het koninklijk besluit dat de beroepstitel van vastgoedmakelaar en de uitoefening van het beroep in ons land beschermt, precies 30 jaar oud. In dat besluit werden ook de contouren uitgetekend van het BIV. In dit dossier duiken we terug in de tijd en staan we stil bij de belangrijkste sleutelmomenten uit onze geschiedenis. De golf van professionalisering die zicht op die 30 jaar tijd heeft voltrokken is ongezien. Een terugblik.
Een Beroepsinstituut opstarten gebeurt niet van vandaag op morgen. We moeten al tot 1954 teruggaan om de eerste syndicale vastgoedorganisatie te vinden in ons land, waarna er geleidelijk andere ontstonden. Gezien de beroepstitel niet beschermd was, kon iedereen zich vastgoedmakelaar noemen en mag het niet verbazen dat sommigen dubieuze praktijken stelden, die zowel de consument als het imago van het beroep schade toebrachten.
Hoewel de beroepsfederaties de mogelijkheid hadden om hun leden te sanctioneren, konden ze niet verhinderen dat sommigen aan de deur gezet waren het beroep bleven uitoefenen. Met dat in het achterhoofd hebben twee federaties, zijnde CIB en UIB, in 1991 een verzoekschrift tot regelgeving ingediend op basis van de kaderwet van 1976, die de mogelijkheid bood aan dienstverlenende intellectuele beroepen om zich als Beroepsinstituut te organiseren. Hun actief heeft dus tot de oprichting van het BIV geleid. Het was een periode waarin verschillende vrije beroepers de drang voelden om een overkoepelend regulerend orgaan op te richten. Zo schoot in 1993 al het controle- en tuchtorgaan van de boekhouders uit de startblokken.
De vraag van de federaties resulteerde in het KB van 6 september 1993 tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar. Voor velen onder jullie mag het misschien een banaal KB lijken, maar destijds werden bepaalde leden rechtstreeks getroffen door deze ‘revolutie’ in de sector. De personen die het beroep uitoefenden moesten zich inschrijven bij de gemeente en verschillende bewijzen aanleveren, zoals een uittreksel uit het handelsregister, waaruit bleek dat ze minstens 3 maanden voor de inwerkingtreding van het KB actief waren in het vastgoed. Op basis van deze gemeentelijke lijsten kon de toenmalige minister van Middenstand de betrokkenen informeren over hun inschrijving bij het BIV evenals over hun stemrecht bij de eerste BIV-verkiezingen. Die verkiezingen vonden plaats in 1994. De officiële installatie van het BIV vond plaats op 1 maart 1995.
NOOD AAN EEN WET DIE HET BEROEP VAN VASTGOEDMAKELAAR ORGANISEERT
Hoewel het KB van 6 september 1993 de beroepstitel en de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar beschermde, bestond er geen specifieke wet voor vastgoedmakelaars. Het beroep werd gereguleerd door de kaderwet uit 1976 tot reglementering van de bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van de dienstverlenende intellectuele beroepen. De Wet van 11 februari 2013 houdende de organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar (beter gekend als de Vastgoedmakelaarswet), vormde een nieuwe mijlpaal die voor verdere professionalisering zorgde. Deze wet creëerde ook twee deelkolommen, die van bemiddelaar en die van syndicus. Wie vóór 1 september 2013 was ingeschreven, kwam automatisch op de twee deelkolommen te staan. Nieuwe stagiairs dienden een keuze te maken: bemiddeling of syndicschap, of beide voor zover ze bereid waren om twee aparte stages af te leggen.
Enkele jaren later, begin 2018, trad de hervormde Vastgoedmakelaarswet in voege, die meer transparantie bood aan de consument. Zo werd het beschikkend gedeelte van een definitieve tuchtbeslissing automatisch meegedeeld aan de klager. Ook kunnen klagers sindsdien een beslissing tot seponering laten herzien bij een rechtskundig-assessor-generaal, een nieuwe functie die toen werd gecreëerd. Daarnaast kan het BIV via een spoedprocedure aan de rechter vragen om bewarende maatregelen te nemen tegen vastgoedmakelaars bij zware overtredingen om te verhinderen dat er verdere slachtoffers worden gemaakt.
EVENZEER NOOD AAN EEN PLICHTENLEER
Toen het BIV werd opgericht moest werkelijk alles uit de grond ge- stampt worden. Er bestond geen plichtenleer, geen vormingsplicht of geen praktische bekwaamheidstest. Vanaf een wit blad werd toen de basis gelegd voor een model van regulering dat tot op vandaag veel weerklank vindt in Europa en dat landen met weinig of geen regulering mateloos inspireert. Tal van werkgroepen wer- den opgericht zoals ‘deontologie’, ‘vorming’, maar ook ‘tarifering’, ‘documentatie-informatica’ en ‘imago van het beroep’. Ook van- daag zijn er nog veel werkgroepen actief op het BIV.
Gegeven het feit dat er initieel geen geschreven plichtenleer bestond die de wijze waarop het beroep uitgeoefend moest worden in goede banen leidde, baseerde het BIV zich op de algemene beginselen van eer en waardigheid die inherent zijn aan elk beroep dat zich binnen een bepaald vakgebied situeert. De tuchtwerking steunde dus op die algemene beginselen, maar hoe dan ook moest er een plichtenleer ontworpen worden, die alle regels en verplichtingen van vastgoedmakelaars zou omvatten, gezien die slagkrachtiger was. Er bestond bij de beroepsfederaties wel een zekere ‘plichtenleer’ die als basis diende voor de werkgroep die zich over dit ontwerp moest buigen. Na enkele jaren zag een eerste plichtenleer in 1999 het levenslicht. Al snel werden annulatieverzoeken ingediend bij de Raad van State. Een bepaald artikel bleek beperkend voor de contractvrijheid van de consument (het bewuste artikel stelde dat de opdracht tussen een vastgoedmakelaar en zijn klant verplicht geschreven en exclusief moest zijn) en werd daarom vernietigd door een arrest uit 2002. Het BIV wachtte dit arrest niet af en stelde een nieuwe plichtenleer vast die op 28 september 2000 bij KB werd bekrachtigd. Sindsdien zijn er verscheidene updates geweest om verschillende bepalingen in overeenstemming te brengen met wijzigingen in de wetgeving. De meest recente versie dateert van eind 2018.
BESCHERMING EN GARANTIES VOOR DE CONSUMENT
In 1999 deed de vormingsplicht haar intrede. Oorspronkelijk moesten de titularissen minstens 20 uur vorming volgen per ka- lenderjaar. In 2006 werd dat 20 uur verspreid over twee kalen- derjaren, om uiteindelijk in 2018 te landen op 10 uur te volgen vorming per kalenderjaar per deelkolom. Met de vormingsplicht heeft men nooit zomaar een bijkomende verplichting willen op- leggen, maar altijd de kwaliteit van de dienstverlening willen be- vorderen gezien de wetgeving snel wijzigt.
Nog in 1999 werd de verplichting om de derdenrekening te gebruiken ingeschreven in de plichtenleer. Sindsdien moeten be- middelaars en rentmeesters verplicht over deze kwaliteitsrekening beschikken. Hierdoor blijft het eigen vermogen van het professio- nele vermogen (voorschotten, waarborgen …) gescheiden en kan er geen vermenging optreden. Sinds de actualisering van de Vast- goedmakelaarswet in 2018 geniet de derdenrekening ook een wettelijke bescherming waardoor de gelden op deze rekening bij een faillissement buiten de boedel vallen en niet kunnen worden gebruikt om bevoorrechte schuldeisers te betalen.
Eveneens belangrijk als het om bescherming gaat, is de verplichting om over een beroepsaansprakelijkheidsverzekering en een borgstelling te beschikken. Dat stond beschreven in een richtlijn die lange tijd was aangehecht aan de plichtenleer. Deze richtlijn werd vervangen door een KB omtrent de verplichte verzekering dat eind 2022 werd gepubliceerd. Sinds 1 januari 2016 zijn alle leden via de betaling van de ledenbijdrage automatisch in orde voor wat betreft hun beroeps- en burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering, evenals voor hun financiële borgstelling.
DE STAGE STAAT NOOIT STIL
Bij de creatie van het BIV werden de toelatingsvoorwaarden voor het beroep bepaald. Diegenen die zich wilden inschrijven bij het Instituut dienden het bewijs te leveren van een diploma zoals vermeld in het KB van 6 september 1993. Personen die het beroep voor 1 maart 1995 uitoefenden en die over één van voornoemde diploma’s beschikten, werden vrijgesteld van de verplichting om gedurende één jaar stage te lopen. De overigen dienden wel een stage te lopen en konden vanaf 1 maart 1995 hun aanvraag tot opname op de lijst van stagiairs indienen. De eerste stages startten in september 1995. Een jaar later werd het eerste stagereglement goedgekeurd.
Sindsdien hebben ontelbaar veel stagiairs deze horde genomen. Pas in 2008 werd er gesleuteld aan de stage met de invoering van een praktische tweeledige bekwaamheidstest die aan het einde van de stage afgelegd moet worden. Via een schriftelijke, en vervolgens een mondelinge test wordt er gepeild of de stagiair voldoende kennis in pacht heeft om autonoom als vastgoedmakelaar te handelen.
In 2014 werd de competentietest ingevoerd, een verplichte maar niet-eliminerende test die de stagiair vertelt hoe het met zijn vastgoedkennis is gesteld voor aanvang van de stage.
HELEMAAL DIGITAAL
ledencommunicatie, kwam de digitalisering pas echt op gang omstreeks 2015. Toen werd de website vernieuwd met de klemtoon op transparantie naar de buitenwereld en personalisering naar de makelaar. De toenmalige communicatieverantwoordelijke bleek ook digitaal uitstekend beslagen en had de opdracht om de digitalisering naar een hoger niveau te tillen. Zo werd een persoonlijk account voor de leden voorzien waar vastgoedmakelaars bv. hun vormingsattesten konden terugvinden. Consumenten konden dan weer gebruik maken van de zoekmachine om de in hun regio actieve vastgoedmakelaars te spotten. De grootste, fundamentele nieuwigheid was echter dat we volledige controle hadden over de informatie die we op de site plaatsten, en waar, en wanneer. Dit onder andere dankzij de switch naar een compleet ander CMS – Drupal 7 – dat qua gebruiksvriendelijkheid een wereld van verschil was.
Begin 2019 lieten we de stagetool los op nieuwe stagiairs. De stagedossiers werden hierdoor gedigitaliseerd en de verplichtingen van de stagiair en stagemeester konden via digitale weg bekendgemaakt worden. Via een handige agenda moet de stagiair zijn persoonlijke activiteiten documenteren, ondersteund en geïnformeerd door tal van automatische meldingen en reminders doorheen de tool. Het tijdperk van de tot de nok gevulde kasten met stagemappen op het BIV, maar ook van talloze mails en telefoontjes waarin telkens dezelfde vragen aan bod kwamen, behoorde hierdoor tot de voltooid verleden tijd.
In de zomer van 2020 werd de aanvraagprocedure om vastgoedmakelaar te worden gedigitaliseerd. Dit verliep volgens het principe dat we intern ‘account-first’ noemden, omdat de kandidaat-vastgoedmakelaar als eerste stap zijn of haar BIV-account moest aanmaken. Van daaruit kan hij of zij zich identificeren via e-ID of itsme, om vervolgens alle vereiste documenten eenvoudig te uploaden. Ook kan dankzij deze aanpak de voortgang in het behandelingsproces van de aanvraag makkelijker opgevolgd worden.
Vorig jaar werd wederom een nieuwe website in gebruik genomen, en eerder hadden we met de knowledge base ook al een lijvige uitbreiding van het kennisluik op onze website gecreëerd.
Verder gaat er geen dag voorbij of we overpeinzen nieuwe digitale initiatieven. Tot slot zullen de BIV- verkiezingen eind 2024 digitaal verlopen. Daar wordt al geruime tijd aan gewerkt, al kunnen we er voorlopig nog niet veel over kwijt. To be continued …
Bron: BIV